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房價漲幅地圖:這一輪暴漲有多恐怖?

發布時間:2017-08-31 點擊:

清華大學總裁班清華大學研修班,房地產總裁班,清華房地產班報道:


全國房價漲幅地圖:這一輪暴漲有多恐怖? 

本輪房價暴漲已進入收尾期,是時候消化經驗和教訓了。

就在幾天前,國家統計局發布了一組數據:一線城市房價趨于穩定,二三線城市環比漲幅明顯回落。

 

在限價、限售等政策手段作用之下,大多數城市房價趨于穩定,部分城市已經進入高位盤整。


這意味著,本輪房價暴漲已進入收尾期,是時候消化經驗和教訓了。

 

過去二十年,我們經歷了中國房價三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂,2009年到2013年四萬億的刺激,2015年至今去庫存余波未了。

 

每隔兩年,房價就是錢袋子的一輪洗劫,有人哭有人笑,有人暴發有人跌倒,下一次會是什么時候?


這是2017年7月全國主要城市房價行情地圖:



這是70個大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分布:



可以看出,從2015年房價開始反彈以來,九成以上的城市房價出現上漲。毫無懸念,本月房價漲幅超過40%的城市:一線城市“北上廣深”四大金剛,二線城市是廈門、南京、合肥“三只王”。


但仍有兩城在下跌。這兩個城市是錦州和丹東,都來自東北老大哥。


由于是官方統計數據,在諸多“你懂的”因素作用之下,數據可能有所失真,一二線城市的實際漲幅可能更高。


一線城市:廣州漲幅沒有你想象中那么小

直接說要點:

 

? 1.本輪房價上漲,深圳領頭羊


暴漲最先從一線城市開始,又以深圳一馬當先一騎絕塵。


2014年10月,當大多數城市房價還在跌跌不休時,深圳就已率先反彈,從此一騎絕塵,開啟連續兩年的暴漲,在2016年9月達到最高點,整體漲幅超過70%。隨后深圳房價步入高位盤整期。

 

按官方的說法,深圳房價連續十個月下跌,但按照目前數據來看,整體漲幅僅僅回落不到6個百分點,聊勝于無。

 

? 2.房價走勢打臉“廣州衰落論”


一線城市里,最不被看好的是廣州,當初就說“廣州房價為何漲不過深圳”,隨后又喊“合肥鄭州房價漲幅秒殺廣州”,再后面“杭州即將超越廣州成為一線城市”!


然而,房價走勢卻相當打臉。


雖然2015-2016年廣州房價猶如慢牛上山,但進入2017年,調控盡管一再加碼,限購、限貸、限賣等“砰砰”一招接一招,房價卻一飛沖天。連續半年領跑于一二線城市,從中心城區到外圍郊區,多數樓盤房價翻倍。

 

? 3.北京反超深圳,廣州反超上海


2016年10月,史上最嚴調控出臺,深圳與上海的房價開始進入高位盤整期。但北京廣州,卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間,受房地產稅暫時不出臺、一線城市收縮土地供應等消息影響,北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳,廣州漲幅則超過上海。

 

本輪上漲周期里,一線城市房價漲幅實際均超過了50%,這再次說明,一線城市作為經濟基本面最良好、產業優勢最突出、人口流入最積極的區域,房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對于房價已經高不可攀,但其安全邊際仍然是最高的。

 

二線城市同是省會,命運大不同



與一線城市普漲不同,二線城市呈現分化態勢。如果青春無處安放,請往東南沿海省份,大西北和東三省不是戰場。

 

? 1.這三個城市漲得微妙


廈門、南京、合肥漲幅均超49%,上漲啟動時間早于廣州,漲幅也與廣州不相上下。


不管是事實還是人為,這三地土地供應都相對緊缺。早在2016年,合肥買房就要找關系,而南京更是最早推出了限房價、限地價乃至搖號抽簽買房等政策手段。過度干預,這三個二線早于與一線城市旗鼓相當。

 

? 2.重慶成都為何啟動這么晚?


重慶成都雖然都被列為新一線城市,但房價直到2016年下半年才開始啟動,而且在漲幅上仍然弱于南京杭州武漢等城。一個原因是兩地在過去都有大量的土地供應,導致庫存居高不下,先消耗完已有的庫存,房價才會步入上漲通道。

 

? 3.我們正在進入強省會時代


隨著經濟步入新常態,過去的普遍高增速不再,強省會時代正在來臨。作為集聚全省政治經濟資源的省會城市,其房價上漲態勢,更能代表整個省域的狀況。

 

然而,東三省的經濟形勢一度十分堪憂。經濟衰退、人口流出、重工業優勢不再,雖然在普漲效應的示范之下,沈陽等地的房價出現反彈,也依然缺乏基本面的長期支撐。


三四線城市大拆大建后,誰是接盤俠?



2016-2017年,三線城市集體暴漲,雖然從漲幅上看,不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口,上揚勢頭如此暴烈,值得深思。


? 1.拆遷棚改的蝴蝶效應


就在一兩年前,三四線城市還備受高庫存之困,大多數房價都還在下跌。此番暴漲,一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應,另一方面則是棚改貨幣化改革制造出來的本地需求。


以棚改之名大肆拆除現有的住房,再以貨幣化補貼之名,讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量,又多了新的需求,房價哪有不一路上揚的道理?

 

? 2.你想不到的蚌埠


以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本,2017年5、6、7月,蚌埠房價環比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%,不僅位居全國前列,而且3.4%的月漲幅也創當地2006年以來的新高。

 

從2014年開始,蚌埠就大力推進城中村和棚戶區改造,2014年和2015年合計改造面積600萬平方米,簡單換算約為6萬戶,2016年和2017年有合計改在棚戶3.7萬戶,這意味著將近10萬座棚戶被拆除,而這些被拆除的棚戶大多數都拿了貨幣化補貼,到處買房。

 

未來,或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存,短期只會制造房價暴漲,長期則因為缺乏實體的支撐,只會制造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存,未來誰接他們的盤?




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